Resposta rápida: O Regime Especial de Tributação (RET) das incorporações imobiliárias recolhe IRPJ, CSLL, PIS e COFINS em alíquota unificada de 4% da receita mensal recebida, desde que haja patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004). Para unidades de programas habitacionais enquadrados a alíquota é menor.
A incorporação imobiliária tem um regime específico que costuma reduzir a carga tributária: o RET. Ele está previsto na Lei 10.931/2004 e depende de um requisito jurídico central, o patrimônio de afetação.
Como funciona o RET
O incorporador recolhe, sobre a receita mensal recebida, uma alíquota unificada de 4%, que engloba quatro tributos:
| Tributo | Parcela do RET |
|---|---|
| IRPJ | 1,26% |
| CSLL | 0,66% |
| COFINS | 1,71% |
| PIS | 0,37% |
| Total | 4% |
Para unidades de programas habitacionais de interesse social que cumpram os requisitos legais, há alíquota ainda menor. Confirme o enquadramento de cada empreendimento antes de aplicar.
Requisitos
- Opção pelo patrimônio de afetação, com averbação na matrícula do imóvel.
- Opção formalizada para cada empreendimento, irretratável até a conclusão das obras e quitação das obrigações.
- Segregação contábil e fiscal das receitas e despesas de cada incorporação.
Quando o RET compensa
O regime costuma ser vantajoso para empreendimentos com margem alta, porque a alíquota é sobre a receita, e não sobre o lucro. Já empreendimentos de margem baixa ou com prejuízo podem pagar mais no RET do que pagariam no Lucro Real. A decisão precisa de simulação com o orçamento real da obra.
O RET alcança apenas as receitas da incorporação. Receitas de outras atividades do mesmo CNPJ, como administração ou aluguel, seguem o regime geral e precisam ser segregadas.
Onde há dinheiro esquecido
- Empresas que aplicam o RET a receitas que não pertencem ao patrimônio de afetação.
- Empresas que ficam fora do RET sem avaliar a vantagem em cada empreendimento.
- Pagamentos indevidos por apuração mensal fora do regime.
- Créditos de PIS e COFINS no Lucro Real não aproveitados por falta de segregação.
Reforma Tributária
A LC 214/2025 traz regras específicas para operações com imóveis na CBS e no IBS. Empreendimentos de longo prazo devem rever agora o impacto da transição. O panorama geral está em CBS e IBS: o que são.
